（原标题：基汇本钱“暴雷”迷雾 逃离好意思国奥克兰旅社）

不雅点网 2024年以来，群众买卖房地产市集，尤其是好意思国市集捏续低迷。中枢问题荟萃在利率永劫期高企、空置率攀升、债务荟萃到期以及中小银行风险敞口等方面。要道坚定，非短时间大概消解。

在买卖地产的疲软环境下，银行系统也濒临着弘大的压力。

来自好意思国典质贷款银内行协会（Mortgage Bankers Association，MBA）的最新叙述默示，当今好意思国国内存在合计4.8万亿好意思元的未偿还买卖典质贷款债务。其中将有20%，即9570亿好意思元会在2025年内到期，较2024年到期的9290亿好意思元增长了3%。

不同物业类型的债务到期量有一定各别。工业物业的债务到期量是22%；办公物业比例为24%；租借住房为14%；零卖物业为约18%；而以旅社/汽车旅社物业为典质的贷款中，高达35%将在2025年到期。

近期，令基汇本钱GAW CAPITAL卷入债务爽约旋涡的物业，即是一座坐落于好意思国西海岸城市奥克兰（Oakland）的旅社——奥克兰市中心万豪旅社Oakland Marriott City Center。

据悉，基汇本钱旗下好意思国业务分支GAW CAPITAL USA，于2017年诓骗杠杆购入了上述旅社。但连年来市集发生异变，奥克兰旅社行业受到冲击。基汇本钱不得不作念出有蓄意。

而当需要偿还债务的金额，己经逾越对应物业确当前价值，剩下的谜底就显而易见了。

主动爽约？

近期当地媒体报谈，基汇本钱管束的一只基金未能偿还一笔1亿好意思元贷款。这笔贷款以上述万豪旅社行为典质。

而已走漏，奥克兰市中心万豪旅社正如其名，位于奥克兰市中心百老汇大街1001号，为奥克兰最大的旅社，21层楼高，领有约500家客房，最近一次装修改进是在2016年。

旅社地舆位置优胜，与奥克兰会议中心（Oakland Convention Center）不竭，跟其他地标杰克伦敦广场(Jack London Square)、加州奥克兰博物馆（Oakland Museum of California）也驾驭，勾引多数商务、家庭客户。

基汇本钱于2017年通过旗下3.15亿好意思元的好意思国升值基金（好意思国基金II），以1.43亿好意思元价钱得胜收购这座旅社。

其时，该旅社由另类资管巨头阿波罗群众管束Apollo Global Management和总部位于旧金山湾区的买卖地产投资公司DiNapoli Capital Partners合股领有。

据报谈，法国BPCE集团旗下的投资银行Natixis，向基汇本钱提供了8000万好意思元贷款，并在两年后又追加了2000万好意思元。

其时刚巧基汇本钱对科技巨头与学府云集的旧金山湾区拜托厚望，短时间内股东多笔往还。包括以约1.21亿好意思元买下旧金山（San Francisco）的乙级办公楼555 Montgomery，同期以4200万好意思元出售旧金山Mission Street的一栋办公楼。

至于奥克兰，行为旧金山湾区的主要城市之一，其与北加州中枢旧金山隔海相望，并毗邻好意思国知名葡萄酒产地纳帕谷和高技术产业区硅谷。一些声息以为奥克兰很快就会成为“湾区的布鲁克林”。

基汇本钱积极对奥克兰的买卖地产市集加注。该机构以为买入奥克兰市中心万豪旅社，大概享受旧金山湾区科技驱动的经济增长和由此股东的捏续城市化。

与焕发的经济预期比较，其时奥克兰的旅社市集却呈现一片供不应求的情景。基汇本钱但愿通过奥克兰市中心万豪旅社加多本身在奥克兰旅社行业的影响力。

在此之前，基汇本钱已领有位于奥克兰市中心万豪旅社一街之隔的奥克兰中心万怡旅社Courtyard Oakland Downtown。它由基汇本钱于2016年破耗4380万好意思元收购。

但旷日长久，市集荣华带来的急速旅社客房供应，又很快副作用市集。2019年后，奥克兰旅社市集赫然供过于求，RevPAR捏续下落。

况且奥克兰连年来长久濒临高违纪率、经济活力不及等问题，被以为是当前好意思国清寒且违纪率最高的城市之一。与旧金山比较，城市发展滞后，难以勾引投资和高端客群。

旧金山旅游协会（San Francisco Travel Association）2024年10月的一份叙述中就指出，量度2024全年旧金平地区旅社入住率为62.8%，，与2023年比较下落 2.1%，远低于疫情前2019年的82.7%。

同期，2024年旧金平地区旅社的ADR为224.72好意思元，RevPAR为141.23好意思元，同比2023年数据永别下落-7.7%和-9.7%。

基汇本钱不得不探究旗下旅社金钱的去留。

2024年11月音信，基汇本钱就已聘请脱手奥克兰中心万怡旅社，往还价钱较2016年购入时的4380万好意思元折让76%，仅为约1060万好意思元。

关于奥克兰市中心万豪旅社，由于旅社仍与一笔本金1亿好意思元的贷款挂钩，基汇本钱似乎是想通过“断供”径直撤销干系金钱。

当今尚不融会基汇本钱何时运行拖欠贷款。“逻辑上即是，这个神色可能当今难以以相宜的价钱出售，以肃清欠款……干脆金钱给你，一拍两散。”有市集东谈主士告诉买卖客。

但当今并不融会贷款方会不会根究干系个东谈主在贷款中的担保包袱。还有报谈称，事实受骗前的借主并非Natixis银行，另有投资机构于2024年年头购入这笔贷款的债权。

访佛的操作此前也在上海发生。

好意思国资管巨头贝莱德（BlackRock）本年年头，据悉决定不偿还上海两栋写字楼的银团贷款，而被渣打银行收回金钱。

而已走漏，所涉的神色为上海普陀区北岸长风项指标E栋和G栋写字楼，楼面总面积约2.78万时时米。贝莱德于2018年股东这笔收并购，往还价钱12亿元，渣打银行牵头的银团向往还提供7.8亿元赈济。

同步投资？

基汇本钱作出了在它看来最合理的决定。限制当今，这个投资机构在旧金山湾区还贬抑着，153间客房的旧金山G旅社(Hotel G San Francisco)和257间客房的圣迭戈/德尔玛希尔顿旅社Hilton San Diego/del Mar。这两个金钱的远景未明。

干系词，群众房地产市集的契机，在不同的本钱起原、物业类型和地舆区域之间时时各别很大。一方暗，另一方就明。

基汇本钱近期将更多元气心灵放在了亚太地区，极端是中国、日本、澳大利亚等。旧年12月，基汇本钱就以8700万澳元收购了一组位于澳大利亚悉尼的物流金钱包。

而单2025年开年于今，在传出奥克兰市中心万豪旅社1亿好意思元债券爽约不久前，基汇本钱刚刚与新加坡Patience Capital Group（PCG）互助收购了东京银座五丁指标记号性购物中心东急PLAZA银座。

往还金额高达1500亿日元，约合10亿好意思元，为基汇本钱有史以来在东京最大单笔投资。基汇本钱占股91%。

而已走漏，东急PLAZA银座是银座边界最大的零卖物业之一，于2016年完好意思，总辅助面积约5万时时米。

更早前，2月3日基汇本钱据传与KKR正洽谈出售东京凯悦旅社与Japan Hotel REIT Investment，往还价钱或超1000亿日元（约合6.4亿好意思元）。若往还扫尾，将成为日本旅社业年内首笔紧要金钱解决。

东京凯悦旅社位于新宿中枢商圈，领有746间客房。这次出售距离两边2023年以近600亿日元收购该物业仅一年多时间，物业金钱价值已有一定耕作。

东京凯悦旅社位于新宿中枢商圈，领有746间客房，KKR此前曾连络对旅社进行改进以耕作金钱价值。

亦在2月3日，香港本钱政策地产拟集资19.92亿港元。基汇本钱牵头了这次集资。

据了解，本钱政策地产领有及管束位于香港、上海及澳门约200万时时呎的买卖物业，包括在中环领有近50万时时呎的中枢买卖神色，举例FOCO商厦、LL Tower、德林大厦等。

最新2月19日，“国金资管-基汇本钱捏有型不动产金钱赈济专项连络”获受理，刊行总和8.67亿元，底层金钱为川沙一物流园区。

这是基汇本钱对捏有型不动产ABS的尝试。但业内东谈主士默示：值得咱们深念念的是为安在境外有着爽约的基汇本钱，还大概在境内通过审核，得到ABS专项连络苦求的受理？需干系监管部门加以酷好，保护中国大陆境内的投资机构免受弘大的潜在信用风险。

通过“暴力断供”切割好意思国旅社，精采加强对亚太地区的布局，基汇本钱似乎正在股东其群众边界内的金钱再竖立。

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